Giá chung cư Hà Nội quý III/2026: rao bán 84 triệu/m², căn cũ giảm 3%

Sau hai năm tăng nóng, giá chung cư Hà Nội đang đi xuống ở thị trường căn hộ đã qua sử dụng. Số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, CBRE, One Mount và Bộ Xây dựng cùng cho thấy một xu hướng: giá rao bán và giá thứ cấp giảm vài phần trăm, trong khi căn hộ mới mở bán vẫn neo ở mức cao. Bài viết tổng hợp các con số đáng chú ý nhất và điều người định mua nhà nên cân nhắc lúc này.

Giá chung cư Hà Nội quý III/2026: những con số chính

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn được báo Đại Đoàn Kết dẫn ngày 1/10, giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội trong quý III/2026 ở mức khoảng 84 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 3% so với mức 87 triệu đồng/m² hồi quý I.

Xu hướng này khớp với báo cáo của CBRE Việt Nam công bố hồi tháng 7: giá thứ cấp trung bình căn hộ Hà Nội cuối quý II/2026 đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá thứ cấp đi xuống kể từ cuối năm 2022. Một báo cáo khác của One Mount Group ghi nhận giá bình quân căn hộ thứ cấp đã lùi từ khoảng 85 triệu đồng/m² năm 2025 xuống khoảng 78 triệu đồng/m².

Chỉ số	Mức gần nhất	Biến động	Nguồn
Giá rao bán phổ biến (quý III/2026)	~84 triệu đồng/m²	-3% so với quý I	Batdongsan.com.vn
Giá thứ cấp trung bình (cuối quý II/2026)	~60 triệu đồng/m²	-~3% so với quý I	CBRE
Giá thứ cấp bình quân năm 2026	~78 triệu đồng/m²	từ ~85 triệu năm 2025	One Mount Group
Giá sơ cấp trung bình (quý II/2026)	~95 triệu đồng/m²	+12% so với quý I	CBRE
Nguồn cung mở bán mới 6 tháng đầu năm	16.600 căn	cao nhất kể từ 2020	CBRE

Lưu ý: mỗi đơn vị có cách thu thập khác nhau (giá rao bán, giá giao dịch, phạm vi dự án), nên các con số không so sánh trực tiếp với nhau mà chỉ nên xem chung xu hướng. Giá của CBRE chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu.

Vì sao giá căn hộ cũ giảm còn căn hộ mới vẫn cao?

Ở thị trường sơ cấp, CBRE cho biết quý II là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không có dự án mới nào bán dưới 60 triệu đồng/m². Hai phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất là 80–110 triệu đồng/m² (30% nguồn cung) và trên 120 triệu đồng/m² (35%). Nhiều dự án mới nằm ở nội đô và cận nội đô nên kéo giá sơ cấp bình quân lên.

Trong khi đó, căn hộ cũ chịu áp lực từ hai phía:

• Nguồn cung mới dồi dào: CBRE dự báo cả năm 2026 Hà Nội có thể mở bán gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Người mua có nhiều lựa chọn hơn.
• Lãi vay cao: theo Bộ Xây dựng, lãi vay mua nhà phổ biến khoảng 12–14%/năm; nhiều khoản vay hết ưu đãi chuyển sang thả nổi 13–15%/năm, có ngân hàng tới 15–16%/năm. Hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập cũng khiến sức mua yếu đi.
• Thanh khoản chậm lại: quý II, Hà Nội bán được hơn 5.800 căn, tương đương 68% số căn mở bán mới – thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024–2025, khi tỷ lệ này thường vượt 90%.

Theo ghi nhận của các chuyên gia, nhóm giảm mạnh nhất là chung cư cũ, xuống cấp hoặc pháp lý chưa rõ ràng – vốn từng tăng giá gấp đôi, gấp ba trong cơn sốt 2024–2025.

Giá tham khảo một số dự án theo Bộ Xây dựng

Trong báo cáo diễn biến giá quý II, Bộ Xây dựng dẫn mức giá tham khảo của một số dự án tại Hà Nội và vùng lân cận:

Dự án	Khu vực	Giá tham khảo (triệu đồng/m²)
Hateco Laroma	Hà Nội	133–140
Sông Hồng Park View	Hà Nội	98–105
Bamboo Airways Tower	Hà Nội	97–103
Sunshine Garden	Hà Nội	80–87
Swan Lake Onsen Ecopark	Hưng Yên	70–95
Sol Forest Ecopark	Hưng Yên	65–85
Sky Oasis Ecopark	Hưng Yên	55–70

Lưu ý cho người định mua chung cư Hà Nội lúc này

• Giảm giá chưa chắc là rẻ: nhiều căn đã tăng rất mạnh trước đó. Hãy so giá hiện tại với mặt bằng năm 2023 – trước đợt sốt – thay vì chỉ so với đỉnh cuối 2025.
• Tính kỹ dòng tiền vay: với lãi thả nổi 13–15%/năm, khoản vay 1 tỷ đồng có thể tốn 10,8–12,5 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng trong giai đoạn đầu. Nên giữ tổng tiền trả nợ dưới khoảng 40% thu nhập. Tham khảo thêm lãi suất ngân hàng mới nhất.
• Kiểm tra pháp lý: chung cư cũ cần xem tình trạng sổ hồng, hiện trạng kết cấu, phòng cháy chữa cháy và có nằm trong diện xử lý vi phạm hay không.
• Cân nhắc nhà ở xã hội: nếu đủ điều kiện, giá nhà ở xã hội thấp hơn đáng kể, như dự án nhà ở xã hội Hạ Đình khoảng 25 triệu đồng/m².
• Theo dõi lãi suất: CBRE nhận định giá và thanh khoản các quý tới phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất và niềm tin người mua.

Câu hỏi thường gặp

Giá chung cư Hà Nội hiện nay bao nhiêu tiền 1 m²?

Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến quý III/2026 khoảng 84 triệu đồng/m². Căn hộ mới mở bán bình quân khoảng 95 triệu đồng/m² (CBRE, quý II), căn thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m².

Giá chung cư Hà Nội đã chạm đáy chưa?

Chưa có kết luận. Một số chuyên gia cho rằng giá có thể còn giảm tiếp, nhất là chung cư cũ, trong khi phân khúc mới vẫn được giữ giá nhờ vị trí và nguồn cung cao cấp.

Vì sao chung cư mới vẫn đắt dù thị trường giảm?

Phần lớn dự án mới nằm ở nội đô, cận nội đô và thuộc phân khúc trên 80 triệu đồng/m²; Hà Nội gần như không còn dự án mới dưới 60 triệu đồng/m².

Bài viết mang tính thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư.

Nguồn số liệu: Batdongsan.com.vn, Bộ Xây dựng, One Mount Group (qua báo Đại Đoàn Kết, 1/10/2026); CBRE Việt Nam (báo cáo quý II/2026, qua Markettimes).

Ảnh bìa: Thanh Xuan apartment complexes viewed from Nguyen Trai street in 2016 01 – Vuong Tri Binh, giấy phép CC BY-SA 4.0, qua Wikimedia Commons (đã cắt cúp).